Regulamenta a Lei Complementar n. 612, de 30 de novembro de 2018, que “Institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São José dos Campos e dá outras providências”, quanto aos procedimentos relativos à concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC.
O PREFEITO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, no uso das atribuições que lhe conferem o inciso IX do artigo 93 da Lei Orgânica do Município, de 5 de abril de 1990;
Considerando a necessidade de regulamentar os procedimentos para aplicação e pagamento da contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável, relativa à concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir, de que trata o Título VI, Capítulo I, da Lei Complementar n. 612, de 30 de novembro de 2018, Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de São José dos Campos;
Considerando o que consta no Processo Administrativo n. 132.896/19;
D E C R E T A:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º O Município poderá conceder Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC, acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB, com base no potencial construtivo adicional, mediante contrapartida financeira dos beneficiários, nos termos do Estatuto da Cidade, Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001, do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município, da Lei Complementar n. 612, de 30 de novembro de 2018, da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, Lei Complementar n. 623 de 9 de outubro de 2019 e do Código de Edificações, Lei Complementar n. 651 de 18 de fevereiro de 2022.
§ 1º A Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC - poderá ser aplicada na Macrozona de Consolidação - MC e na Macrozona de Estruturação - ME.
§ 2º A aquisição de potencial construtivo adicional na Macrozona de Ocupação Controlada - MOC será admitida somente para os usos não residenciais.
§ 3º Os recursos auferidos com o pagamento da OODC serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – FMDU, criado pelo artigo 105, da Lei Complementar Municipal n. 612, de 2018, e aplicados nas finalidades admitidas pelos incisos do artigo 26, da Lei Federal n. 10.257, de 2001.
CAPÍTULO II
DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Art. 2º Considera-se potencial construtivo adicional a diferença entre o coeficiente de aproveitamento utilizado e o coeficiente de aproveitamento básico, tendo como limite o coeficiente máximo estabelecido na Lei Complementar n. 612, de 2018 e na Lei Complementar n. 623, de 2019.
Art. 3º O potencial construtivo adicional é considerado bem público dominial de titularidade do Município, com funções urbanísticas e socioambientais e pode ser adquirido pelos interessados na forma prevista neste Decreto.
Art. 4º Para a utilização do potencial construtivo adicional, o proprietário do imóvel e o responsável técnico deverão protocolar o pedido administrativo de Alvará de Construção para fins de construção ou ampliação ou regularização, ou Atestado de Regularidade de Construção, devendo juntar ao processo o Anexo I ou II-A ou II-B deste Decreto devidamente preenchido no que for aplicável, considerando a área construída computável do projeto ou atestado e considerando o valor da área unitária do terreno referente ao ano vigente da data de aprovação do projeto.
Parágrafo único. O preenchimento do Anexo I ou II-A ou II-B deste Decreto poderá ser realizado de maneira digital por meio de plataforma a ser disponibilizada pela Prefeitura e posteriormente juntado ao processo administrativo.
Art. 5º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser utilizados:
I – o coeficiente de aproveitamento básico de 1,3 (um inteiro e três décimos) que está estabelecido na tabela prevista no artigo 70, da Lei Complementar n. 612, de 2018 e
II - o coeficiente de aproveitamento máximo para cada zoneamento, constante da Lei Complementar n. 623, de 2019.
Art. 6º A contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado referente à OODC será calculada da seguinte forma:
, onde:
Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);
Vt: Valor da área unitária do terreno constante na Planta Genérica de Valores (em R$/m²), limitada a 40 (quarenta) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo;
Cb: Coeficiente de aproveitamento básico
Fp: Fator de Planejamento;
Fs: Fator de Sustentabilidade;
Fip: Fator de Interesse Público.
Art. 7º A contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável total será calculada da seguinte forma:
, onde:
Cptotal: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável total (em R$);
Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);
Accadicional: Área Construída Computável Adicional ao coeficiente básico e sujeita a Outorga Onerosa do Direito de Construir (em m²).
§ 1º Para efeito do cálculo previsto no “caput”, toda área coberta com altura maior que 1,50 (um metro e cinquenta centímetros) será considerada como área construída ou área edificada, sendo que a distinção das áreas computáveis e não computáveis para efeito de coeficiente de aproveitamento está disposta no Anexo III – Áreas computáveis e não computáveis para o cálculo de coeficiente de aproveitamento e contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável, deste Decreto.
§ 2º A caixa de escada será considerada como área construída em todos os pavimentos, exceto no pavimento em que a escada for descoberta.
Art. 8º O Fator de Planejamento - Fp - busca incentivar os usos urbanos desejáveis no ordenamento territorial, de acordo com o interesse urbanístico e ambiental da cidade.
§ 1º Os valores do fator de planejamento variarão em função do modelo de desenvolvimento urbano pretendido, servindo como indutor de atratividade dos usos mais adequados à política de cada localidade, e estão elencados no Anexo IV – Tabela do Fator de Planejamento – Fp, deste Decreto.
§ 2º Para fins de aplicação dos fatores de planejamento, as áreas mistas contemplam os seguintes zoneamentos: Zona Mista Um - ZM1, Zona Mista Dois - ZM2, Zona Mista Três - ZM3, Zona Mista Quatro - ZM4, Zona Mista Cinco – ZM5, Corredor Um – CR1, Corredor Dois - CR2, Corredor Três - CR3, Corredor Quatro - CR4 e Corredor Cinco - CR5.
§ 3º Para fins de aplicação dos fatores de planejamento, as Áreas Predominantemente Industrial/Comércio/Serviços contemplam os seguintes zoneamentos: Zona de Uso Diversificado - ZUD, Zona de Uso Predominantemente Industrial Um - ZUPI 1 e Zona de Uso Predominantemente Industrial Dois - ZUPI 2.
§ 4º Nos trechos dos corredores de uso que atravessem as zonas de uso ZUD, ZUP1, ZUPI2 e as Centralidades deverão ser observadas os fatores de planejamento das zonas de uso e das centralidades.
§ 5º No caso de anexação de imóveis de Centralidades e de Zonas de Uso, ou de imóveis com mais de um zoneamento, prevalecerá o fator de planejamento respectivo à maior fração de terreno, e quando os imóveis possuírem a mesma área de terreno prevalecerá o menor fator de planejamento.
Art. 9º Na Macrozona de Ocupação Controlada deverá ser adotado fator de planejamento com valor igual a 1 (um) para todos os usos.
Art. 10. Para fins de enquadramento nos fatores de planejamento, as edificações deverão atender os requisitos estabelecidos na Lei Complementar n. 623, de 2019.
Art. 11. Os usos mistos, utilizados para atribuição de fatores de planejamento, deverão contemplar o uso residencial multifamiliar.
Art. 12. O uso misto residencial multifamiliar com o não residencial sem fachada ativa, para efeitos de aplicação do Fator de Planejamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC, deverá atender ao menos uma das condições abaixo:
I - ocupar, no mínimo, 50% (cinquenta por cento) da área edificada do pavimento térreo com o uso não residencial; ou
II - cada um dos usos deverá ocupar área não inferior a 15% (quinze por cento) da Área Construída Computável – ACC total do empreendimento.
§ 1º O uso misto descrito no “caput” deste artigo, que não atender as condições dispostas nos incisos I e II deste artigo, será enquadrado pelo uso com maior área construída, residencial ou não residencial.
§ 2º Na aplicação do inciso I deste artigo, excetuam-se as áreas destinadas às vagas de estacionamento do uso não residencial para atendimento da ocupação mínima exigida.
Art. 13. A fachada ativa é o conjunto formado pelo uso não residencial e a área de fruição pública que faz a interface com a via pública oficial, promovendo a interação entre o espaço privado de uma edificação e a circulação de pedestres, com permeabilidade física e visual, a fim de fortalecer a vida urbana e a interação entre os espaços públicos e privados, evitando a multiplicação de planos fechados entre as edificações e a as áreas de circulação de pedestres.
Art. 14. A área de fruição pública de glebas ou lotes privados consiste em tornar de uso público parte desses imóveis, devendo ser provida de qualificação urbana e ambiental através de tratamento arquitetônico e paisagístico, destinada preferencialmente à circulação de pedestres e à criação de espaços de estar, de forma a propiciar à população ambientes agradáveis e voltados à sociabilidade.
§ 1º Para efeitos do “caput” deste artigo, entende-se por qualificação urbana e ambiental a integração física da via pública oficial, da área de fruição pública e do uso não residencial atendidos os parâmetros mínimos dispostos neste Decreto e com permeabilidade física e visual para a área de fruição pública, de forma a propiciar à população um ambiente de interação entre as atividades sociais, culturais, econômicas e de lazer.
§ 2º Admite-se a integração física de áreas verdes, praças e parques, todos públicos, em substituição a via pública oficial mencionada no §1º deste artigo, mediante anuência do órgão municipal de Planejamento Urbano.
Art. 15. A fachada ativa é aplicável a edificações de uso não residencial ou de uso misto do uso residencial multifamiliar em conjunto com o uso não residencial.
§ 1º Somente serão permitidos os usos previstos no respectivo zoneamento.
§ 2º Para a caracterização do uso misto com fachada ativa a que se refere o “caput” deste artigo, fica dispensado o atendimento ao art. 12 deste Decreto.
Art. 16. Para fins de aplicação do Fator de Planejamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC, conforme a Lei Complementar n. 612, de 2018, a fachada ativa poderá acontecer de 2 (duas) formas:
I - com frente para a via pública oficial - FAF;
II - voltada para a área de fruição pública interna ao lote ou gleba- FAI.
Parágrafo único. Para fins de aplicação do “caput” deste artigo, nos processos administrativos de alvará de construção sem despacho decisório, os interessados poderão optar pelo regramento urbanístico da fachada ativa vigente à época do seu protocolo.
Art. 17. A fachada ativa com frente para a via pública oficial – FAF deverá:
I – ser implantada em edificações de lotes ou glebas com testada mínima de 20m (vinte metros) e área mínima de 500m² (quinhentos metros quadrados);
II - atender, para o uso não residencial, à extensão mínima de fachada ativa, conforme o Anexo V - Parâmetros para fachada ativa, deste Decreto;
III – ter profundidade mínima de 5m (cinco metros) em sua a área edificada destinada ao uso não residencial, excluída a área de fruição pública externa coberta ou não;
IV - conter área de fruição pública entre o alinhamento do terreno e a fachada com uso não residencial com profundidade mínima e máxima conforme definido no Anexo V - Parâmetros para fachada ativa, deste Decreto, a qual deverá:
a) estar situada no nível da faixa livre da calçada pública e com acesso direto as áreas comerciais na fachada das edificações;
b) possuir integração física e visual para o pedestre no trecho compreendido entre a calçada pública e o uso não residencial, com largura mínima equivalente a 30% (trinta por cento) da testada;
c) ser dotada de permeabilidade física e visual entre a área de circulação de pedestres e o interior das atividades de uso não residencial voltadas para a área de fruição;
V - atender ao disposto nos arts. 19 a 21, deste Decreto.
Parágrafo único. Para situações de desnível de lotes, glebas e vias, o nível de que trata o a alínea “a” do inciso IV deste artigo poderá sofrer variações, desde que atendido exclusivamente por rampas de acordo com as normas de acessibilidade.
Art. 18. A fachada ativa voltada para a área de fruição pública interna ao lote ou gleba - FAI deverá:
I - atender área de fruição pública de, no mínimo, 15% (quinze por cento) da área do lote ou gleba, com largura mínima de 5m (cinco metros);
II - quando o lote ou a gleba possuir frente para 2 (duas) ou mais vias públicas, a área de fruição pública deverá, necessariamente, conectar e permitir a circulação de pedestres entre, ao menos, 2 (duas) vias públicas distintas;
III - quando o lote ou a gleba possuir frente para apenas uma via, a área de fruição pública deverá estar no mesmo nível da faixa livre da calçada pública e configurar-se como espaços de estar e de circulação de pedestres com dois acessos de largura mínima de 5m (cinco metros) cada um, no alinhamento;
IV - na área de fruição pública, atender, no mínimo, a uma faixa de circulação exclusiva para pedestres com largura mínima de 2,5m (dois metros e cinquenta centímetros), conectando os acessos exigidos neste artigo e demais existentes, quando for o caso, com atendimento às normas de acessibilidade universal ao longo de toda a área;
V - quando houver necessidade de rampas na faixa de circulação exclusiva para pedestres, elas deverão ter seu início após 5m (cinco metros) do alinhamento do imóvel;
VI - o uso não residencial deverá atender à extensão mínima de fachada ativa disposta no Anexo V - Parâmetros para fachada ativa, deste Decreto, com acesso direto do uso não residencial para a área de fruição;
VII – ter profundidade mínima de 5m (cinco metros) em sua a área edificada destinada ao uso não residencial, excluída a área de fruição pública externa coberta ou não;
VIII - atender ao disposto nos arts. 19 a 21 deste Decreto.
§ 1º Fica vedada a implantação de elementos paisagísticos, monumentos artísticos, mobiliário urbano, vegetação, elementos de comunicação visual, equipamentos de combate a incêndio e outras interferências na faixa de circulação exclusiva para pedestres exigida no inciso IV deste artigo.
§ 2º É vedada a utilização de Área Construída Computável – ACC para computo da porcentagem exigida no inciso I deste artigo.
Art. 19. A área de fruição pública contida nos imóveis deverá atender aos seguintes requisitos:
I - não será permitida a instalação de muros e similares que impeçam a integração entre a área de fruição pública e a via pública oficial;
II - garantir a livre circulação de pedestres, com acessibilidade universal e sem controle de acesso, exceto no período noturno;
III- não possuir vagas para veículos, exceto paraciclos;
IV - a implantação e manutenção serão de responsabilidade do proprietário do imóvel.
Parágrafo único. Os recuos poderão ser utilizados para a área de fruição pública, exceto quando se tratar de recuo especial conforme disposições dos arts. 210 a 212 da Lei Complementar n. 623, de 2019 e suas alterações.
Art. 20. Na área de fruição pública serão permitidos:
I - a instalação de cobertura, desde que não ultrapasse a taxa de ocupação máxima;
II - a implantação de elementos paisagísticos, desde que não excedam 0,80m (oitenta centímetros) de altura a partir do nível do piso da fruição.
Parágrafo único. No caso da implantação de monumento artístico, mobiliário urbano, vegetação, elementos de comunicação visual e equipamentos de combate a incêndio e similares, poderá ser permitido que estes ultrapassem as delimitações estabelecidas no inciso II deste artigo, desde que não comprometam a permeabilidade visual e física da área de fruição pública.
Art. 21. As Áreas de Preservação Permanente - APP e as faixas não edificáveis dos lotes ou glebas não poderão ser utilizados para atendimento da área de fruição pública, exceto nos casos de redução ou dispensa para a faixa não edificável já previstos na Lei Complementar n. 623, de 2019.
Art. 22. O Fator de Sustentabilidade - Fs - servirá como incentivo para empreendimentos que contemplem soluções ou mecanismos mais sustentáveis, fazendo com que o processo de produção e transformação do espaço urbano seja acompanhado de medidas que busquem otimização dos usos de água e energia; maior qualidade ambiental urbana; e, atratividade para o emprego de melhores soluções técnicas que privilegiem a permeabilidade do solo, o componente arbóreo urbano e a minimização da geração de poluentes diversos.
Art. 23. O Fator de Sustentabilidade será calculado de acordo com a seguinte fórmula:
onde:
Is: é o somatório das parcelas de incentivo de acordo com soluções adotadas.
§ 1º As maiores parcelas do Fator de Sustentabilidade são oferecidas para soluções que contemplem benefícios de caráter difuso, ou seja, que atinjam não somente o empreendimento, mas também a sociedade, e estão elencados no Anexo VI - Tabela de Estratégias do Fator de Sustentabilidade - Fs, deste Decreto.
§ 2º A soma das parcelas de incentivos fica limitada a 0,50;
§ 3º Para o atendimento às Estratégias do Fator de Sustentabilidade deve ser considerado o Manual de Estratégias Sustentáveis editado e disponibilizado pela Prefeitura.
Art. 24. Os empreendimentos que adotarem a estratégia n. 1 do Fator de Sustentabilidade, referente a Intervenção em área pública visando à sua qualificação e oferecimento de equipamentos públicos para a população sob interesse, diretrizes e coordenação do órgão competente do Município, deverá observar os critérios e procedimentos conforme Anexo VII – Definição dos critérios para a Estratégia n. 1 do Fator de Sustentabilidade, deste Decreto, que será composto pelas seguintes etapas:
I - Abertura de processo;
II - Emissão de diretrizes de projeto;
III - Envio da proposta de intervenção;
IV - Aceite da proposta;
V - Notificação do início da obra;
VI - Acompanhamento da obra de intervenção;
VII - Aceite da obra de intervenção.
Parágrafo único. A parcela de 0,40 atribuída a esta estratégia no Anexo VII refere-se ao valor máximo, sendo que valores menores podem ser permitidos, conforme disposições constantes no mencionado Anexo.
Art. 25. O Fator de Interesse Público - Fip - busca fomentar empreendimentos que propiciem benefícios diretos a população, em especial na área habitacional, educacional e de saúde, e terá índices conforme a tabela do Anexo VIII – Tabela do Fator de Interesse Público – Fip.
Parágrafo único. No caso de uso misto, a aplicação do Fip será proporcional a área a ser edificada para cada atividade.
Art. 26. Os empreendimentos habitacionais populares destinados às famílias com renda de até 6 (seis) salários mínimos, quando localizados na Centralidade Centro Tradicional ou Centralidade Centro Expandido, que optarem por fazer uso do Fip deverão em sua totalidade:
I - estarem vinculados a algum programa habitacional da esfera municipal, ou estadual ou federal;
II – atenderem o limite de renda familiar de até 6 (seis) salários mínimos por unidade habitacional;
III – atenderem o teto de valor estipulado para unidade habitacional, quando esta exigência for requisito para o enquadramento do empreendimento no programa habitacional.
§ 1º No alvará de construção deverá constar em nota, declaração de que o empreendimento estará vinculado ao programa habitacional da esfera municipal, estadual ou federal e será destinado às famílias de até 6 (seis) salários mínimos, respeitadas as demais exigências do programa habitacional.
§ 2º Deverá ser apresentado no habite-se documentos comprobatórios quanto ao enquadramento do empreendimento no programa habitacional adotado.
§ 3º O não cumprimento deste artigo, sujeitará o empreendimento as penalidades previstas no art. 40, deste Decreto.
Art. 27. Os fatores de planejamento, sustentabilidade e interesse público utilizados no empreendimento deverão ser demonstrados no projeto no processo de Alvará de Construção.
Art. 28. A expedição do habite-se fica condicionada a verificação e cumprimento dos fatores de planejamento, sustentabilidade e interesse público.
Parágrafo único. O não cumprimento de qualquer um dos fatores citados no “caput” deste artigo, sujeitará o empreendimento as penalidades previstas no art. 40, deste Decreto.
Art. 29. Na hipótese de doação de área de terreno em favor do Município, ou destinação de área do terreno para uso público, poderá ser utilizada, para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, a área original do terreno.
Art. 30. Quando o imóvel for objeto de desdobro, desmembramento ou anexação, deverá ser considerado o novo imóvel gerado com o seu respectivo valor da área unitária do terreno para fins de cobrança da contrapartida financeira referente a OODC.
Art. 31. Quando o imóvel fizer confrontação com mais de uma via de circulação oficial, o Vt a ser considerado na aplicação da fórmula da contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado da OODC, será o correspondente a via de circulação oficial indicada como frente na matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
§ 1º Os imóveis resultantes de desdobro, desmembramento ou anexação, ainda sem matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente deverão considerar o Vt correspondente a via de circulação oficial indicada como frente na Situação Pretendida do Memorial Descritivo que deu origem a respectiva situação, aprovado pelo Município.
§ 2º No caso de imóveis encravados, deverá ser considerado o Vt da via de circulação oficial correspondente à servidão de passagem ou da via de circulação oficial que lhe dá acesso.
Art. 32. A contrapartida financeira total de Planejamento Urbano Sustentável é condição obrigatória para a obtenção do Alvará de Construção e poderá ser paga da seguinte forma:
I - à vista, em parcela única com desconto de 5% (cinco por cento);
II - em até dezoito parcelas mensais, iguais e sucessivas; ou
III - em parcela única, com vencimento para o décimo oitavo mês da concessão do Alvará de Construção.
§ 1º Nas hipóteses de pagamento, previstas nos incisos II e III do “caput” deste artigo:
I - deverão ser atualizadas monetariamente a cada exercício fiscal, conforme Lei n. 5.784, de 19 de dezembro de 2000 ou outra que venha a substituí-la;
II - será exigida garantia, na modalidade de seguro-garantia ou fiança bancária, que deverá conter cláusula expressa de cobertura de 100% (cem por cento) do valor da contrapartida financeira total considerando a incidência de atualização monetária e com período de vigência da garantia superior a 30 dias do vencimento da última parcela;
§ 2º Excepcionalmente para os empreendimentos residenciais multifamiliares e empreendimentos de uso misto com a presença do uso multifamiliar, poderá ser dispensada a garantia prevista no inciso II do §1º deste artigo para a hipótese de pagamento em até dezoito parcelas mensais iguais e sucessivas, observada a incidência de 0,5% de juros ao mês.
I - a transferência da titularidade do imóvel antes da quitação integral da contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável total dependerá de anuência municipal, sendo vedada a incorporação imobiliária sem o atendimento desta condicionante;
II – a transferência da titularidade do imóvel sem anuência do Município não implica na exoneração do devedor com relação ao débito da contrapartida financeira total de Planejamento Urbano Sustentável.
III - No caso de inadimplemento de 2 (duas) ou mais parcelas, consecutivas ou não, aplicar-se-á multa de 10% (dez por cento) sobre as parcelas vencidas e vincendas e o devedor será notificado para que em até 15 (quinze) dias realize a quitação integral do valor devido com todos os encargos contratuais.
IV - Em caso de não pagamento, nos termos dispostos no inciso III deste parágrafo, o valor integral devido será imediatamente protestado, inscrito em dívida ativa e executado judicialmente pelo Município.
§ 3º No caso de inadimplemento de duas parcelas, consecutivas ou não, do parcelamento do inciso II, ou da parcela única do inciso III, ambos do “caput” deste artigo, garantido por seguro-garantia ou fiança bancária, haverá execução imediata.
§ 4º Uma vez aceito o seguro-garantia ou a fiança bancária apresentados estes somente serão liberados ou restituídos após a quitação integral da contrapartida financeira total.
§ 5º Os empreendimentos que optarem pela forma de pagamento dos incisos II e III do “caput” deste artigo, terão a expedição do habite-se condicionada ao pagamento integral da contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável total.
Art. 33. No caso de desistência do coeficiente adicional adquirido o valor monetário da contrapartida financeira será devolvido mediante requerimento do interessado, respeitada as seguintes condições:
§ 1º Para os alvarás de construção com as obras não iniciadas nos termos da legislação vigente, a devolução do valor pago monetariamente da contrapartida financeira estará condicionada a apresentação do cancelamento do alvará de construção;
§ 2º Para os alvarás de construção com as obras não iniciadas nos termos da legislação vigente, com adoção da Estratégia n. 1 do Anexo VI - Tabela de Estratégias do Fator de Sustentabilidade - Fs, deste Decreto, mediante as seguintes condições:
I – Caso a intervenção em área pública tenha sido executada, o valor pago monetariamente será devolvido;
II - Quando se tratar de intervenção em área pública com obra parcialmente executada, a devolução do valor pago monetariamente fica condicionada ao atendimento de uma das seguintes situações:
a) finalização da obra de intervenção em área pública por parte do empreendedor;
b) finalização da obra de intervenção em área pública pelo Município por meio de contratação de terceiros observada a legislação vigente, sendo deduzidos do valor pago monetariamente a ser devolvido, os custos e as despesas com a execução das obras;
III -- Caso a intervenção em área pública não tenha sido executada, do valor pago monetariamente a ser devolvido será deduzido o desconto referente à intervenção mencionada;
§ 3º Para os alvarás de construção com obras iniciadas nos termos da legislação vigente, não haverá devolução do valor pago monetariamente.
§ 4º Para os alvarás de construção com obras iniciadas nos termos da legislação vigente, com adoção da Estratégia n. 1 do Anexo VI - Tabela de Estratégias do Fator de Sustentabilidade - Fs, deste Decreto, serão aplicadas após o prazo de 18 (dezoito) meses, as penalidades previstas no art. 40 deste Decreto, casos as obras de intervenção em área pública não tenham sido concluídas.
§ 5º O pedido de devolução de valores será precedido de vistoria da Secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade para atestar as condições das obras mencionadas neste artigo.
§ 6º Não serão devolvidos em nenhuma hipótese valores na forma de créditos convertidos em área construída computável para qualquer processo administrativo;
§ 7º A devolução do valor pago monetariamente da contrapartida financeira será paga mediante o ingresso de novos recursos no FMDU, oriundos da Outorga Onerosa do Direito de Construir, a partir do deferimento do pedido do interessado.
§ 8º No caso de contrapartida financeira com opção de pagamento prevista nos incisos I a III do “caput” do art. 32, deste Decreto, somente serão objeto de devolução pelo Município, os valores previamente quitados pelo interessado.
§ 9º O pedido de devolução do valor pago monetariamente da contrapartida financeira deverá ser feito em prazo máximo de 3 (três) anos, contados a partir da data do seu pagamento.
Art. 34. As alterações nos fatores de Fp e Fip são consideradas alterações de projeto de Alvará de Construção e estão sujeitas a apresentação de novo Alvará de Construção, sendo vedada a retificação de projeto.
Art. 35. Serão admitidas alterações nas estratégias do Fs mediante retificação de projeto, exceto para a Estratégia n. 1 do Anexo VI - Tabela de Estratégias do Fator de Sustentabilidade - Fs, deste Decreto.
§ 1º A alteração prevista no “caput” deste artigo não poderá resultar em somatória de parcelas de incentivo inferior àquela originalmente adotada no Alvará de Construção aprovado.
§ 2º Não será objeto de devolução de contrapartida pelo Município, o resultado da alteração prevista no §1º deste artigo.
Art. 36 Para as retificações de projeto com área construída computável maior à originalmente aprovada, deverá ser efetuado o pagamento da diferença com base na legislação vigente à época do requerimento de retificação.
§ 1º A diferença a ser paga de contrapartida financeira será resultado da área construída computável adicionada à área do projeto original multiplicada pela Cpm² , para cujo cálculo serão utilizados a fórmula e o Vt vigentes à época do requerimento de retificação, mantidos os fatores de Fp e Fip do projeto original.
§ 2º Para aplicação do Fs à fórmula mencionado no §1º deste artigo deverá ser observado o art. 35 deste Decreto.
Art. 37. Ficam isentos da contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável as edificações residenciais unifamiliares.
Parágrafo único. No caso de uso não residencial na forma mista com a residência unifamiliar, a parcela da construção categorizada com residência unifamiliar deverá ser desconsiderada do cálculo referido no “caput” deste artigo, sem prejuízo do atendimento do Coeficiente de Aproveitamento Máximo.
Art. 38. O coeficiente de aproveitamento adicional adquirido por meio de OOCD terá o mesmo prazo de validade do Alvará de Construção, podendo ser renovado nos termos da legislação vigente.
Art. 39. Fica vedada a revalidação do Alvará de Construção para os imóveis que não quitaram a contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável total.
Art. 40. Em caso de não cumprimento da destinação que motivou a utilização dos Fatores Fp, Fs e Fip, o infrator estará sujeito a:
I – Cassação do Alvará de Construção;
II - Cancelamento da isenção ou redução;
III – Cobrança em dobro a título de multa.
§ 1º As sanções previstas nos incisos I, II e III deste artigo poderão ser aplicadas cumulativamente.
§ 2º Em caso de cassação do Alvará de Construção previsto no inciso I deste artigo, o interessado deverá solicitar a regularização da construção mediante novo processo administrativo.
CAPÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS DA OODC
Art. 41. É permitida nos imóveis urbanos a utilização do coeficiente de aproveitamento definido pela Lei Complementar Municipal n. 428, 9 de agosto de 2010, admitindo-se a aquisição de coeficiente adicional, para fins de aplicação e pagamento da OODC, desde que atenda cumulativamente aos seguintes requisitos:
I - Protocolo do projeto em até 1 (um) ano contado da vigência da Lei Complementar n. 623, de 2019;
II - Aprovação do alvará de construção e conclusão das fundações conforme prazo estabelecido em legislação específica.
§ 1º No caso de detecção de problemas geotécnicos de causas fortuitas, que impeçam o cumprimento do prazo para execução de fundações definido no inciso II deste artigo, este prazo poderá ser prorrogado por 1 (um) ano, mediante apresentação de relatório técnico acompanhado de anotação ou registro de responsabilidade técnica, a serem avaliados pelo órgão competente da municipalidade.
§ 2º Após o prazo previsto no inciso I deste artigo, será aplicado o Coeficiente de Aproveitamento Básico 1,3 para todos os imóveis localizados no perímetro urbano do Município, indistintamente.
§ 3º Não será permitida a revalidação do projeto.
§ 4º Fica admitida a substituição do projeto aprovado, no prazo previsto no inciso I deste artigo, devendo ser paga somente a diferença da OODC, se for o caso.
§ 5º Será admitida a mudança de titularidade da propriedade, mantidos os mesmos prazos e obrigações para o novo proprietário.
Art. 42. Para a utilização do potencial construtivo adicional, o proprietário do imóvel e o responsável técnico deverão protocolar o pedido administrativo de Alvará de Construção para fins de construção ou ampliação ou regularização, devendo juntar ao processo o Anexo II-A parte integrante deste Decreto, devidamente preenchido, considerando a área construída computável do projeto a ser aprovado e considerando o valor da área unitária do terreno referente ao ano vigente da data de aprovação do projeto.
Art. 43. Para empreendimentos que superem o Coeficiente de Aproveitamento definido pela Lei Complementar n. 428, de 2010, e façam uso da OODC no prazo previsto no inciso I do art. 41 deste Decreto, aplicar-se-á o seguinte cálculo:
, onde:
Cptotal: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável total (em R$);
ACCDIF: Área Construída Computável da Diferença, consiste na operação de subtração entre a área construída computável utilizada e a área construída computável máxima, conforme a Lei Complementar n. 428, de 2010;
Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);
Vt: Valor da área unitária do terreno constante na Planta Genérica de Valores (em R$/m²), limitada a 40 (quarenta) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo;
Cb: Coeficiente de aproveitamento básico de 1,3;
Fp: Fator de Planejamento;
Fs: Fator de Sustentabilidade;
Fip: Fator Interesse Público.
Art. 44. Para os casos previstos nos arts. 41 a 43 deste Decreto, quando adotado o disposto no art. 24 deste Decreto, deverá ser considerada a Área Construída Computável da Diferença - ACCDIF, que consiste na operação de subtração entre a área construída computável utilizada e a área construída computável máxima, conforme a Lei Complementar n. 428, de 2010.
Art. 45. A contrapartida financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (Cpm²) referente à OODC terá um desconto, até 31 de dezembro de 2024, que comporá o cálculo da Contrapartida Financeira de Planejamento Sustentável total (Cptotal), conforme as seguintes fórmulas:
, onde:
Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);
Vt: Valor da área unitária do terreno constante na Planta Genérica de Valores (em R$/m²), limitada a 40 (quarenta) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo;
Cb: Coeficiente de aproveitamento básico;
Fp: Fator de Planejamento;
Fs: Fator de Sustentabilidade;
Fip: Fator de Interesse Público.
, onde:
Cptotal: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável total (em R$);
Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);
Accadicional: Área Construída Computável Adicional ao coeficiente básico e sujeita a Outorga Onerosa do Direito de Construir (em m²).
§ 1º O desconto na fórmula indicada no “caput” deste artigo não será aplicado aos processos que foram deferidos antes da vigência da Lei Complementar n. 647, de 2021.
§ 2º Não serão restituídos os valores de Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável já pagos ao Município.
§ 3º Para usufruir do desconto previsto na fórmula indicada no “caput” deste artigo, os processos protocolados sem despacho decisório, anterior à data de vigência da Lei Complementar n. 665, de 2023, deverão apresentar a documentação completa, conforme previsto no Decreto n 19.030, de 2022, até o prazo de 31 de dezembro de 2024.
Art. 46. Para usufruir do desconto previsto no art. 45 deste Decreto, os processos administrativos protocolados a partir da vigência da Lei Complementar n. 665, de 2023, deverão apresentar, no mínimo, a documentação relacionada nos incisos I a VIII do art. 7º do Decreto. 19.030, de 2022, e suas posteriores alterações, até o prazo de 31 de dezembro de 2024.
Parágrafo único. Para a utilização do potencial construtivo adicional, o proprietário do imóvel e o responsável técnico deverão protocolar o pedido administrativo de Alvará para fins de construção ou ampliação ou regularização, devendo juntar o Anexo II-B deste Decreto, considerando a área construída computável do projeto a ser aprovado e considerando o valor da área unitária do terreno referente ao ano vigente da data de aprovação do projeto.
CAPÍTULO VI
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 47. É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativa à Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável, salvo as previstas neste Decreto.
Art. 48. Para empreendimentos que estejam em áreas inseridas na faixa de domínio da linha de transmissão de energia elétrica, a partir do enterramento das linhas, que superem o Coeficiente de Aproveitamento Básico ou o Coeficiente de Aproveitamento definido pela Lei Complementar n. 428, de 2010, no caso do enquadramento no período transitório, e ainda, quando a faixa de domínio da linha de transmissão de energia elétrica atravessar o perímetro das centralidades definidas na Lei Complementar n. 612, de 2018, ou estiver contígua às mesmas, serão adotados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos para as respectivas centralidades.
Art. 49. Para fins de aplicação das disposições deste Decreto, considera-se:
I – proprietário: a pessoa física ou jurídica, detentora de título de propriedade do imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
II – possuidor: considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, exceto locatários, comodatários e superficiários.
Art. 50. Os valores de contrapartida financeira a serem devolvidos serão atualizados monetariamente a cada exercício fiscal, conforme Lei n. 5.784, de 19 de dezembro de 2000 ou outra que venha a substituí-la.
Art. 51. Fica revogado o Decreto n. 18.327, de 1º de novembro de 2019.
Art. 52. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
São José dos Campos, 5 de dezembro de 2023.
Anderson Farias Ferreira
Prefeito
Marcelo Pereira Manara
Secretário de Urbanismo e Sustentabilidade
Guilherme L. M. Belini
Secretário de Apoio Jurídico
Registrado no Departamento de Apoio Legislativo da Secretaria de Apoio Jurídico, aos cinco dias do mês de dezembro do ano de dois mil e vinte e três.
Everton Almeida Figueira
Departamento de Apoio Legislativo